Відповіді на земельні питання
Підготовлено за матеріалами Адвокатське об'єднання «Жованник і партнери»
Земельна ділянка з державної власності передана для ведення фермерського господарства. Чи можливо її ще розпаювати між членами фермерського господарства? Яка доля таких ділянок після вступу закону про продаж землі в дію?
Розпаювати можна, це пряма норма закону. Стаття 13 закону України про фермерське господарство дає вам таке право. Користуйтеся. Для ФГ зараз ніяких обтяжень немає, нічого не заважає. Навпаки, йдіть, подавайте відповідне клопотання до відповідних органів - хто володіє землею (ОТГ, ДЗК), і просите розпаювати на підставі прямої норми закону. Вона дає право членам господарства розпаювати землю, яка в оренді ФГ.
Чи можна сьогодні купити землю сільськогосподарського призначення (земля КСП) у громадянина іншої країни, якщо він отримав її будучи громадянином України? Чи поширюється на такі землі мораторій?
Тут потрібно розуміти, що не поширюється мораторій на сільськогосподарські землі, які отримав у спадок іноземець, які він повинен протягом року продати. Але, тому що він отримав її будучи громадянином України - наряд чи. Тоді потрібно дочекатися першого липня і вже безпосередньо зробити цю операцію. Нотаріуси зараз, швидше за все, відмовлять. Якби була класична схема, по якій іноземець отримав у спадок землю, який протягом року повинен продати, тоді такі угоди можна оформити по прямій нормі земельного кодексу.
Чи можлива міна земель різного цільового призначення (дачна ділянка, ОСГ) міняти на товарну землю відповідно до закону, який вступить в дію першого липня?
Закон, який вступить в дію першого липня, дає нам таку можливість. Можете міняти. Старий мораторій знімається щодо сільськогосподарських земель, які знаходяться в Україні, а з’являється новий мораторій щодо земель, які знаходяться в АР Крим, Луганській та Донецькій областях. Фактично продубльовано норми перехідних положень земельного кодексу, щодо тих земель (піклування держави, щоб ці землі не були переоформлені на підставних осіб). Вважаємо, що немає будь-яких обмежень, адже можемо відчужувати в будь-який спосіб цивільно-правових договорах. Міна дозволена у цивільно-правових договорах: земля міняється на землю, нема ніяких перепон.
На яких умовах і де взагалі можливо отримати кредит на покупку землі?
Прикінцевім положенням Закону України № 552-IX на Кабінет Міністрів України у шестимісячній строк з дня опублікування цього Закону покладаючи Розробити та затвердити порядок здійснення фінансової підтримки громадян та юридичних осіб (у тому числі фермерських господарств) для придбання земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Відповідно до вищевикладеного, на сьогодні такої програми немає, будемо чекати, коли вступити в силу ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України відносно обігу земель сільськогосподарського призначення». Щодо банків, які могли би видавати кредит на купівлю земель нічого на зараз НЕ відомо.
У минулому році намагалися приватизувати земельну ділянку державної власності, яка видана для ведення фермерського господарства - отримали відмову в обласному управлінні. Вони просто відмовилися приймати документи. Подальші дії?
Радимо в таких ситуаціях діяти наступним чином. Якщо ДЗК починає без будь-яких законних підстав відмовляти Вам, то Ви повинні діяти відповідно до закону. Зібрати пакет необхідних документів, оформити цінним листом з вкладенням і відправити рекомендованим листом з повідомленням, отримати повідомлення, що орган ДЗК або ОТГ пакет прийняли. Якщо вони пишуть вам невиразну відповідь, що «не можемо», тоді у вас є всі юридичні підстави йти в суд і змусити їх приймати рішення про те, щоб дати вам дозвіл на розробку технічної документації щодо відведення земельної ділянки у власність.

Після передачі земель від ДЗК в ОТГ і реєстрації їх в реєстрі майнових прав за ОТГ в форму комунальної власності, йти і подавати таку заяву в ОТГ. На нашій практиці після передачі земель в ОТГ одне ФГ змогло розпаювати землі вже після їх передачі в ОТГ і члени ФГ спокійно отримали свої землі.

Чи буде працювати приватизація після зняття мораторію і вступ закону в силу?
Стаття 13 ЗУ «Про фермерське господарство» дає чітке право на приватизацію земель, які знаходяться в користування ФГ. Ви можете нею користуватися.
Якщо пайовик на меліоративних землях не хоче поливати свою ділянку і тим самим заважає сусідам запускати фрегат. Як можна на нього вплинути?
В кінці 2018 року був прийнятий закон, який регулює відносини земель в масиві. Це коли у одного землекористувача є в оренді більше 75% масиву, то тоді, коли у нього виходить «шахматка» і він не може обробляти якусь конкретну ділянку через це, тоді такому власнику, який одноосібно обробляє цю ділянку, відправляє прохання укласти договір суборенди або оренди земельної ділянки та пропонує йому помінятися на іншу земельну ділянку, яка не заважає меліорації, такої ж площі і таких же характеристик. Наприклад, з краю поля і які нікому не заважатимуть. Є великі сумніви в судову перспективу таких справ, які ми бачили, тому що складно в судах довести, що порушується технологічний процес, через знаходження саме цієї ділянки. Але спробувати варто в будь-якому випадку, якщо така проблема є. Подивіться ЗУ «Про Користування земельними масивами».
Як правильно оформити заяву на отримання земельної ділянки під ФГ в письмовому вигляді?
Скористайтеся послугами ЦНАП, який є у всіх органах управління. На сайтах цих ЦНАПів, як правило, є зразки заяв, які необхідно подавати, в тому числі і по приватизації.
Чи можливе придбання та обмін земельного паю?
Придбати можна ОСГ, яка є непайовою землею. Якщо мова йде про пай, який вже було розпайовано, який є під мораторієм, можете придбати його після зняття мораторію. Зверніть увагу, що його першочергово можуть придбати орендарі, які мають переважне право. Щодо обміну: обмін не заборонено перехідними положеннями Земельного кодексу, але зверніть увагу на зміни, які внесли туди: це щодо вартості таких ділянок якими здійснюється обмін. Тепер не можлива схема, коли міняли по 15 га на одну сотку, бо додана норма «вартість земельних ділянок, які обмінюються, не повинна різнитися більше, ніж 10%».
Який статус засновника фермерського господарства?
Стаття 4 ЗУ «Про фермерське господарство»: головою фермерського господарства є його засновник або інша визначена в Статуті особа; голова фермерського господарства представляє фермерське господарство перед органами державної влади, підприємствами, установами, організаціями та окремими громадянами чи їх об’єднаннями відповідно до закону; голова фермерського господарства укладає від імені господарства угоди та вчиняє інші юридично значимі дії відповідно до законодавства України; голова фермерського господарства може письмово доручати виконання своїх обов’язків одному з членів господарства або особі, яка працює за контрактом.
Чи можна вносити землю ОСГ до статутного капіталу ТОВ?
Внесення засновниками земельних ділянок до статутного капіталу підприємства дозволено статтею 82 Земельного кодексу України (ЗК).
При цьому пункти 14 та 15 Перехідних положень ЗК містять певні обмеження, які стосуються заборони внесення права на земельну частку (пай) до статутних капіталів господарських товариств. 

У той же час Держкомпідприємництво, проаналізувавши дані обмеження у листі від 19.05.2010 № 6309, дійшов висновку, що земельні ділянки можна вносити до статутного капіталу юридичної особи, якщо їх цільове призначення відрізняється від ведення товарного сільськогосподарського виробництва або особистого селянського господарства. Вклад, оцінений у гривнях, представляє частку засновника у статутному капіталі товариства. Порядок оцінки вкладів визначається в установчих документах господарського товариства, якщо інше не передбачено законом (ст. 86 Господарського кодексу України).

Власник земельної ділянки може передати її у власність господарського товариства як вклад до статутного капіталу або ж надати цю земельну ділянку у користування господарському товариству відповідно до договору оренди.

Чи правомірна реєстрація ТОВ із статутом, який складається з земельних ділянок з призначенням "для ведення особистого селянського господарства"?
Може бути. Якщо це нерозпайовано і використати як статутний капітал при створені товариства.
При володінні невеликою кількістю землі (до 20 га) яку форму реєстрації краще обирати?
Для цього потрібно розуміти чим ви займаєтеся, що виробляєте, які маєте плани, що за продукція та як ви її реалізуєте. Виходячи з цих відповідей можна дати ґрунтовну рекомендацію.
Які, на вашу думку, будуть ціни на сільськогосподарські землі на старті продажів? Та як приблизно буде змінюватися динаміка цін з часом?
Ціна буде різнитися в залежності від регіону та якості землі. На ціну буде впливати фактор її розташування, наявність поливу, стан, оточення ділянки. В середньому орієнтовна ціна на га від 1000-2000 долл, в Херсонській області – в середньому 1000 долл. В регіонах, де маленькі паї (0.5 -2 га), наприклад Вінниччина, в районі 2000 долл за га. Стосовно динаміки цін на майбутнє, то після того, як вступлять в гру юридичні особи після трирічного перехідного періоду, то ціна буде збільшуватися, адже юридичні особи мають більше фінансових можливостей. У фізичних осіб є обмеження в 100 га та обов’язкове доведення у нотаріуса легальності коштів для придбання ділянки.
Ми ФГ. Чи перехід до ФОП спростить існування господарства?
ФГ реорганізувати у ФОП неможливо. Адже ФОП – це тільки для фізичної особи. Якщо ви використали статтю 13 ЗУ «Про фермерське господарство» і землі розпаювали, то можете створити ФОП і реалізовувати продукцію, що вирощуєте на цих ділянках, через ФОП, або передати в оренду. ФГ тоді можна ліквідувати. Для відповіді треба розуміти, чим автор займається, яка сфера діяльності, які плани та можливості у Вас є. Виходячи з цього, буде зрозуміло, яку форму краще обрати.
Питання про реєстрацію СФГ: плюси та мінуси.
СФГ вже не реєструють. Така форма, як СФГ, існувала до ФГ. Закон України «Про селянське (фермерське) господарство» був скасований після введення ЗУ «Про фермерське господарство».
Вже вироблені інструкції для нотаріусів при передачі права власності на землю?
Є інструкцій по перевірці загальної площі не більше 100 га, інструкції перевірки походження коштів, на зараз, немає.
Земельний податок до 2 га ОСГ, пенсіонер платить?
Ні, не платить. Згідно статті 281 Податкового кодексу України, пенсіонери звільняються від сплати земельного податку в межах норм приватизації (2 га для ведення ОСГ) Це стосується пенсіонерів за вислугою років.
Земельну ділянку, що належить фізособі з призначенням ОСГ краще вносити в новоутворений ТОВ чи СОК? Що порадите?
Важко дати пораду, бо не зрозуміло, чим ви будете займатися і що планується далі, і який бізнес-план є. Щоб дати пораду про вибір для оптимізації податкового навантаження, треба розуміти весь механізм, який буде відбуватися.
Чи може ФГ користуватися земельними ділянками, які орендуються фізичними особами - членами ФГ, чи можна їх зазначити в декларації ФГ по 4 групі? Чи можливе для ФОП сільськогосподарського направлення в майбутньому проблема з обов’язковим використанням РРО?
Ні. В ЗУ «Про фермерське господарство» зазначено, що землі ФГ складаються із земельних ділянок, що належать громадянам - членам фермерського господарства на праві приватної власності, а не які перебувають в користуванні. Стосовно РРО поки це питання відтерміновано. Велика вірогідність, що РРО будуть, адже тренд в системі оподаткування спрямований на обов’язкову легалізацію руху обігових коштів.
Якщо ФОП передає в суборенду певну кількість земель, чи повинен такий ФОП мати досвід в агро?
Ні. Мати досвід в агро – це вимога тільки для того, хто створює ФГ, і не обов’язково мати досвід, можна мати відповідний диплом і цього вже буде достатньо.
Яку кількість землі державної чи комунальної власності можна отримати при створені ФГ?
Отримати в оренду фактично ви можете від 2 до 100-500 га. А розпаювати ви можете виходячи з обсягів землі та членів і середньої частки паю в тій місцевості в якій ви будете орендувати землю. Обмежень у законі щодо кількості земель, які можуть взяти в оренду немає.
Чим відрізняється ФГ від СФГ?
Фактично нічим. Наприклад, у 2019 році один клієнт, який існував у формі СФГ не міг отримати дотації від держави, бо було прописано, що вони даються тільки ФГ. 

ФГ та СФГ є одним самим, і в державному реєстрі юридичних осіб організаційно-правова форма зазначається як «ФГ», ми прибрали з назви та Статуту слово «селянське» і залишили «фермерське господарство» і дотацію клієнти отримали. Тому у кого є подібна проблема подивиться в реєстрі яка організаційна форма за вами, бо СФГ не реєстрували з 2012 року.
Яка система оподаткування краще підійде для ФГ з земельним банком 100-300 га?
Як оптимальний варіант 4 група єдиного податку.
Якщо орендна плата виплачується відповідно до умов договору оренди, однак при сплаті не враховується індекс інфляції, хоча в договорі оренди землі прописаний пункт. Чи вважається це недоплатою і порушенням умов договору?
Вважаю, що так, тому що індексується ваша орендна плата на індекс інфляції. Ми розуміємо, що гроші мають вартість в часі і в наслідок інфляції змінюється їх вартість і врахування коефіцієнту і є тим захистом орендодавця від знецінення грошових коштів. Тому маємо ситуацію, коли виплата не в повному обсязі орендної плати є також істотним порушенням умов договору. Якщо вам систематично (два та більше разів), не зробили виплату з урахуванням індексу інфляції – звертайтесь до суду.
Було укладено договір оренди, цільове призначення: для ведення товарного виробництва. Після проведення інвентаризації було виявлено, що до складу угідь ввійшли пасовища. Орендар відмовляється відмовитися від них та стверджує, що всі земельні ділянки використовують відповідно до вимог, тобто для ведення товарного виробництва. Пасовища використовують як ріллю. Чи є для цього підстави?
Тут є нецільове використання. У вашій ситуації, скоріш, не визначення в межах де рілля, а де пасовище та товарне виробництво. Радимо звернутися до інспекції при ДЗК щодо використання земельних ділянок зі скаргою чи вимогою, щоб вони вийшли на місце та встановили: яка земельна ділянка використовується орендарем та яким чином. Якщо є накладення, наприклад, він використовує одну ділянку і захватив іншу, яка використовується як пасовище. Якщо виявиться, що земельна ділянка, яка відноситься до пасовища не відноситься до об’єкту оренди - тоді суд не визнає недійсним. Фактично. якщо взято в оренду земельну ділянку для товарного сільгоспвиробництва і використовує її для товарного сільгоспвиробництва – тоді немає підстав для визнання договору недійсним та його розриву. Часто такі питання є від ОТГ чи інших органів місцевого самоврядування, то якщо таких договорів немає не це пасовище, або договір є, але пасовища він використовує як товарне виробництво – 100% є підстави для розірвання судом в зв’язку з порушенням умов використання цільового призначення. Якщо договору немає на пасовище і фермер самовільно їх використовує, то залучайте ДЗК, прокуратуру – є карна справа про самовільне заняття земельної ділянки, цю статтю активно зараз використовують.
Договір оренди був заключений з Райдержадміністрацією, яка зараз ліквідована. Закінчився договір 31.12.2019 Які дії територіальної громади, на території якої перебувають землі?
Якщо ОТГ ці ділянки вже отримала і в реєстрі ДЗК вона вже значиться як комунальна, ОТГ в праві розпорядитися нею відповідно до закону, надати її в оренду на конкурсній основі особам, які бажають її взяти в оренду. Якщо особа, яка 31.12.19 подала заяву і зараз судиться, тоді вам потрібно розібратися в цьому спорі, які перспективи. Якщо договір закінчився і особа не користується цими земельними ділянками і не вчиняє якихось юридичних дій на те, щоб поновити строк дії договору, то тоді така земельна ділянка вільна від орендарів і ОТГ може розпорядитися нею як їй подобається: передати в оренду на конкурсній засаді, або надати комунальному підприємству – рішення ОТГ.
Був державний акт на постійне користування виданий на голову ФГ. Голова помер. Члени ФГ успадкували корпоративні права. Чи можна членам ФГ отримати земельну ділянку у власність із цього державного акту для ведення ФГ у розмірі паю?
Якщо Голова ФГ помер, це нічого не змінює для ФГ, воно продовжує користуватися цими земельними ділянками. Є особливі умови для викупу земель, які перебувають у постійному користуванні. Приватизувати земельні ділянки можна, якщо перевести їх в оренду (така можливість надається законодавством), після цього звертатися і розпайувати таку земельну ділянку. Зверніть увагу, коли будете переоформлювати акт постійного користування, якщо він виданий для ФГ, на цільове призначення земельної ділянки і з якою метою ви будете переоформлювати договір оренди землі. Якщо вам його просто переоформлять на товарне сільськогосподарське виробництво, то ви її не розпаюєте. Якщо в ній буде зазначено, що це для оренди ФГ – тоді по закону маєте право.
Чи можна надати у власність дві земельні ділянки площею 1 га та 1 га для ведення ОСГ одній особі?
Якщо питання стосується ситуації, коли ці дві ділянки належать двом особам. То так, вони можуть передати їх у власність одній особі. Якщо питання з точки зору органу місцевого самоврядування, то, так, можна дати різні земельні ділянки з різними кадастровими номерами по 1 га, головне, щоб вони не виходили за ту межу, яку встановлено у земельному кодексі стосовно 2 га.
Чи може брати участь у земельних торгах ТОВ, якщо земля за цільовим призначенням призначена для створення ФГ?
Ні. Ділянка має умову використання – для створення ФГ, тому отримати її може тільки фізична особа, бо тільки вона може бути засновником ФГ. В законі не зазначено, що юридична особа може бути ініціатором створення ФГ.
Чи може багатофункціональний сільськогосподарський кооператив отримати безоплатно у власність земельну ділянку із земель державної чи комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації? Якщо так, то в яких розмірах і за якою процедурою?
Ні. Не можна. Право безоплатної приватизації належить тільки фізичним особам. Не належить таке право юридичним особам, тому ці види приватизації стосуються громадян. Трансформуючи постійне право користування в оренду, члени, як фізичні особи. посилаючись на статтю 19 Закону «Про ФГ», мають право на приватизацію цих земельних ділянок. Сам кооператив та інші юридичні особи не мають такого права, вони мають тільки право викупу земельних ділянок, які перебувають у постійному земельному користуванні.
Чи зберігається оподаткування (які стаття,  закони) про податки у 10% з прибутку для ФГ як розсадника (КВЕД є у статуті)?
Подібні пільги під сумнівом. Стаття 283 ПКУ містить пільги щодо сплати земельного податку і в ній як раз одна з пільг стосується земельних ділянок для сільськогосподарських підприємств всіх форм власності та фермерських селянських господарств, які зайняті молодими садами, ягідниками та виноградом до вступу їх в плодоношення, а також їх гібридними насадженнями та розсадниками багаторічних плодових насаджень. Мова йде про те, що якщо у вас молоді насадження та розсадники багаторічних плодових насаджень, то ви можете скористуватися пільгами щодо сплати земельного податку.
Земля – основа агробізнесу.
Знання земельного законодавства стануть запорукою вашої безпеки та впевненості.
Як безпечно придбати пай після відміни мораторію
Покрокова інструкція
1
Державний земельний кадастр

Необхідно визначитися чи внесені дані по земельній ділянці до Державного земельного кадастру


Якщо с/г землю було набуто особою до 2004 року, то вірогідно даних по ділянці в Держземкадастрі немає. В такому випадку необхідно зареєструвати земельну ділянку в Держземкадастрі. dzk.gov.ua

2
Єдиний реєстр боржників

Перевірити через Єдиний реєстр боржників, чи не є продавець боржником. erb.minjust.gov.ua

3
Державний реєстр речових прав

Переглянути документи права власності в Державниму реєстрі речових прав на нерухоме майно.


Якщо дані щодо земельної ділянки в цьому реєстрі відсутні, власник (продавець) мусить зареєструвати об’єкт свого майна в даному реєстрі.

kap.minjust.gov.ua

4
Єдиний державний реєстр судових рішень

Перевірити, чи не є земельна ділянка об’єктом судового розгляду.

reyestr.court.gov.ua


Закон України №2178-10 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення»

Основні положення
1
Право власності на землю с/г призначення надається:
  • громадянам України;
  • юрособам України, створеним та зареєстрованим за законодавством України, учасники яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади;
  • державі.
  • банки набувають право власності в порядку стягнення, як предмета застави. Мають бути відчужені банками на торгах протягом 2 років з дня набуття права власності.
2
Граничні межі концентрації в одних руках:
  • для фізичних осіб – до 100 га.
  • для юридичних осіб (з 2024 року) – 10 тис.га.
  • Загальна площа ділянок с/г призначення у громадянина – 10 тис.га
  • Загальна площа ділянок с/г призначення у юрособи (крім банків) може бути не більше загальної площі ділянок с/г призначення, що можуть перебувати у власності всіх учасників – 10 тис.га.
3
Заборони продажу земель:
  • не продаються комунальні та державні землі, виключно здаються в оренду;
  • громади не мають права продавати отримані державні землі, можуть лише орендувати;
  • юрособи, засновниками або кінцевими бенефіціарами яких є іноземці, можуть набувати право власності з дня та за умови схвалення цього на референдумі.
4
Заборони продажу після допуску іноземців шляхом референдуму:
  • на землі, виділені власникам паїв, і які розташовані ближче 50 км від держкордону України;
  • юрособам, учасниками або кінцевими бенефіціарами яких є громадяни РФ, або які належали, або належать до терористичних організацій;
  • юрособам, учасниками або бенефіціарами яких є іноземні держави або неможливо встановити кінцевого бенефіціара;
  • фізичним та юридичним особам, щодо яких застосовані санкції та з бенефіціарами в офшорних зонах;
  • юридичним особам, зареєстрованим у державах, включених до списку тих, які не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.
5
Спосіб визначення цін та розрахунків під час придбання землі:
  • розрахунок проводиться у безготівковій формі;
  • покупка за відплатними договорами, у разі відсутності документів, які підтверджують джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких набувається таке право не допускається.
  • до 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок с/г призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за НГО.
6
Переважне право:
  • Купівля-продаж здійснюється з дотриманням переважного права на її придбання. Переважне право на придбання земельної ділянки може бути передано його суб’єктом іншій особі, про що такий суб’єкт має письмово повідомити власника земельної ділянки
Юридичні вебінари по земельним питанням